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“互联网+”的房地产如何走出“风口”

阜阳房产  发布日期:2015/8/21 13:24:31
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8月12日晚上,2015博鳌房地产论坛继续进行,在“博鳌之夜 精英对话:转变时期的中国房地产”为主题的论坛中,各位专家学者针对房地产是否存在暴利以及在转型期哪些开发商会先死展开了激烈的讨论,精彩观点不断呈现。    在互联网不断颠覆人们的生活方式和服务方式的时代,房地产会不会受到互联网的冲击?房地产在互联网+的“风口”该如何起飞?本届博鳌房地产论坛中,许多对房地产行业、模式的探讨都不自觉地与互联网+联系在了一起,共同讨论在这一时代背景下,房地产对购房者生活价值和生活方式的迎合和改变。燕赵都市报特派记者 陈红任志强:“房地产从来没暴利”陈淮否认陈淮 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任    主持嘉宾陈启宗向参加讨论的专家提出房地产暴利已经过去,但仍然在健康前行的道路上的观点后,任志强首先否认了房地产是暴利行业这一命题。“2004年全国经济普查,全国房地产行业的平均利润是6.4%,所以严格地说中国的房地产到现在为止还没有出现过暴利,2010年经济普查,在29个行业中房地产业利润率排在第18位。”随后的专家也同样认为房地产行业并不存在暴利。    而陈淮则一针见血地提出,房地产的利润率不能仅从报表分析,21世纪资产溢价是房地产最大的财富来源。    “当然开发商在这些年挣了钱了,挣了钱有几个原因,第一是挣了城市发展的好处。”陈淮指出,开发商置地后,享受到政府公共设置投入的红利,地价迅速飙升,而开发企业会按重置价格来核算房价,开发商挣的是“城市发展的钱”。    同时,陈淮指出,开发企业挣的是资金杠杆的钱。“和股民炒股加杠杆是一样的道理,利润率不一定很高,但是资金利润率很高。”    陈淮认为,因为经济的持续发展为开发企业提供了加杠杆情况下的低风险和高收益,开发企业受益于这个时代,受益于社会的发展。中国房地产刚刚走过“桑塔纳”阶段    随后,陈淮用汽车市场的发展过程来形象地比喻房地产市场的发展阶段。“简单说房地产市场就像汽车市场,2002年第一次私人购车的规模超过商业用车和公务用车,那一年我们称为中国汽车进家庭的元年。但是老百姓从2002年起又经历几个阶段。”陈淮进一步解释说,百姓购买私家车的第一个阶段是买夏利、桑塔纳、捷达等车型,当时市场中也并没有更多的可选车型。而之后,市场开始多样化,可选车型也越来越丰富。“两厢、三厢,欧系、美系、日系,现在又有很多多元化的SUV、MPV等,与汽车市场做类比,现在老百姓对房地产的需求刚刚走过桑塔纳阶段。”    陈淮认为,目前房地产市场产品仍然单一化,多元、多样、多层的结构过程还远没实现。“比如全世界千万人口的大城市,中产阶级是要郊区化的,而我国目前仍然集中买高层的房子。”而在拿商业地产举例时,陈淮认为,虽然目前商业地产是过剩状态,但其发展程度是不够的。“国外的大型商业综合体很少面对散户销售商铺,而是大的投资机构或投资基金来持有。”因此,陈淮认为,中国的房地产,不论从行业、企业的群体素质,产品的档次、规模,还有消费者对市场的认知,都反映出中国的房地产市场“刚刚走过初中,还没上高中。”博鳌商业篇互联网对高档商业的影响不大陈启宗 香港恒隆集团恒隆地产有限公司董事长    有人说商业房地产竞争太剧烈了,陈启宗却认为在高档奢侈品的领域里绝对不是。“为什么这样说?二线城市,有多少个商场是有足够的水平使LV、PRADA等高端奢侈品品牌进驻呢?我知道每个二三线城市都有很多的商场,但是这些品牌绝对不会进那些地方。”    商业怎么应对互联网的冲击?陈启宗认为,如果是高档商业比如奢侈品,受的影响就比较少。价值数万元的高端奢侈品,购买者需要亲自体验才会购买。而低档商业,越低档的受到互联网的冲击越大。博鳌互联网+互联网+是什么?物联网和务联网罗臻毓 凯德集团中国区总裁“互联网+”是“+”什么呢?第一是+硬件,全产业链无缝对接的“物”联网,把一些东西都衔接起来,把这些东西给衔接起来所带动的就是整个营业模式的改变。    第二是+软件。服务网络的广度对接是“务”联网,也就是服务的网络。管理的需求,预测的需求,通过硬件和软件,为消费者和楼宇里的人,打造贴身的服务,或者预知其需要。    互联网+,加上物联网和务联网之后等于什么呢?应该是用户为王。在竞争比较激烈的时候,需要不同的思维创造不同的价值,来留住客户。实体商业不会消失关键是如何无缝连接客户    行业、电商、移动、支付、智能、跨界等各种因素,都在冲击着商业房地产。但是实体经济和实体商场是不可能消失的。怎么样跟客户无缝连接呢?应该以客户为王为出发点,这是做商业房地产的成功之道。核心是:互联为魂、用户为王、数据为源,打造三营平台,也就是营销平台、运营自检平台和经营平台,从横向、纵向的内部数据形成价值链条三大支撑。博鳌旅游地产篇李乐:文化旅游地产的复合趋势越来越明显力高集团助理总裁    李乐将其在文化旅游地产项目实践中总结的四个观点进行了分享。    第一,李乐认为文化地产的文化和生活方式、居住的理想核心是要用文化来提升固化的建筑价值。第二,现在的旅游地产的复合趋势越来越明显,单靠海滩、高山的资源,去构建一种城市地产的营建模式越来越不适应于细分市场的客户需求。第三,对于文化旅游地产的开发,后续持续的动力来自于各类资源,包括金融、服务等资源的有效的叠加、智慧运营。开发企业更关心的是旅游地产的运营模式。希望逐渐形成的是收支平衡,有盈利能力的营运体系,并且它能自我循环。第四是归纳,现在的文化旅游地产的开发当中,有配套运营能力和极高的投资文化这两点,是越来越重要的。将文化旅游地产怎么样打造成有名气、聚人气、享财气的项目,这是一个难题。博鳌产业地产篇“互联网+”风口产业地产如何起飞?高炜 亿达中国执行董事大连软件园股份有限公司总裁    过去产业地产的开发企业是空间提供商。今天更多的产业地产转向了运营和服务,实际上产业地产的核心是产业。在中国的产业地产领域中,有两个特殊的地方。第一,这个领域不是市场充分竞争的领域,因为这个领域至今政府仍然还是占据着非常大的主导地位。。第二,它的特殊性在于它还是小众,相对来说每个地区的产业特征不同,所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。    产业地产发展的第二个阶段,由短缺应该走向供求平衡,甚至今天一定程度上说已经供大于求了。所以园区之间的竞争更多的要依赖于服务和运营能力的提升。    未来经济的转型除了产业升级,就是城市的升级,在这个新的形势下,产业地产面临着一个新的挑战。开发企业应该在提供硬件载体之上,要做入园企业合伙人,开发商与企业进行深度的联姻,在每一个类型的产品中,都能够满足客户需求。    未来产业地产的主要收入并不是房租和服务性收入,而应该是开发商对园内核心企业的投入和投资获得的收益。把产业链进行深度的连接,提升入驻的企业的成功率。

文章来源:新浪乐居
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